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小区管理,街道如何不缺位不越位

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不久前,雨花台区翠岛花城小区业主委员会一纸诉状将雨花街道告上法庭,诉称雨花街道违反相关法律法规,越权行政。目前,南京铁路运输法院已立案受理。

记者采访发现,此案源头在于小区部分业主要求召开业主大会临时会议提前换届改选业委会委员,而业委会在业委会委员不满法定人数的情况下,主张增选两名委员。沟通协调未果后,雨花街道成立工作组指导相关业主组成会务组,召开“提前换届改选业委会委员”为议题的业主大会临时会议。

此举遭到翠岛花城业委会反对,最终走上行政诉讼之路。

部分业主要改选,业委会要增选

雨花街道物业科游小勇介绍说,翠岛花城小区原物业公司2017年年底合同到期,小区业委会提前开展选聘物业工作。在此过程中,部分业主对业委会的工作不满意。今年1月15日,雨花街道接到该小区717名、20%以上业主提议召开业主大会临时会议的申请,议题为提前换届改选业委会委员。之后,街道将此申请转交翠岛花城业委会。

在街道的协调下,翠岛花城业委会于今年2月11日发布公告,表示接受签名业主的意见,近期召开业主大会临时会议。因恰逢春节,故等元宵节后再开展具体事宜。

3月11日,又一名业委会委员辞职。游小勇说,该业委会原有7名正式委员、1名候补委员,之前已陆续有3人辞职。至第4人辞职后,该业委会只有4名委员,委员人数不符合法律规定,无法履行业委会职责。

3月13日,雨花街道物业办给翠岛花城业委会发《指导意见书》,要求在任业委会委员应立即组织召开业主大会临时会议,完善业主自治活动的执行机构,将小区717名业主联名提交的“提前换届改选业委会委员”纳入业主大会临时会议,暂缓施行正在进行的物业管理公司选聘工作。

同日,翠岛花城业委会发布《关于增选业委会委员的公告》。业委会认为,其是根据指导意见书,按雨花街道要求进行业委会增补委员,完善业主自治活动执行机构。

对此,游小勇表示,在召开业主大会临时会议议题上,20%以上业主提议提前换届改选业委会委员,而业委会则提议进行业委会增补委员,两者议题不一致。

3月14日,雨花街道作出《南京市雨花台区翠岛花城召开业主大会临时会议通告》,由雨花台区住建局、雨花台派出所、雨花街道城建办物业科等相关业务和职能单位工作组,指导相关业主组成会务组,召开业主大会临时会议,议题为“提前换届改选业委会委员”。

翠岛花城业委会不同意,通过口头及书面形式向雨花街道提出异议,要求雨花街道撤销将“提前换届改选业委会”的议题纳入业主大会临时会议的决定,未果。

业委会状告街道违法、越权行政

5月初,翠岛花城业委会将雨花街道告上法庭,认为雨花街道违反法律规定、越权行政,要求其撤销3月14日作出的《南京市雨花台区翠岛花城召开业主大会临时会议通告》。

翠岛花城业委会认为,雨花街道既没有给业委会限期整改的时间,又没有证据证明业委会拒绝或逾期不履行整改事实的情况下,以行政手段成立专门工作机构强行召开业主大会临时会议,讨论提前对翠岛花城业委会换届改选,是越俎代庖,程序不合法。

对此,游小勇称,由于部分业主和业委会关于召开业主大会临时会议的议题不一致,街道多次召开沟通会和协调会,仍未达成一致。在3月13日发布《指导意见书》明确要求,业委会将小区717名业主联名提交的“提前换届改选业委会委员”纳入业主大会临时会议,暂缓施行正在进行的物业管理公司选聘工作。然而,“翠岛花城业委会的做法背道而驰。街道在征询相关物业管理专家、物业管理部门等意见后,依照法律法规,于3月14日作出《南京市雨花台区翠岛花城召开业主大会临时会议通告》。”游小勇表示,目前雨花街道正在积极准备应诉。

专家建议如何既作为又不越权

不论此案的判决结果如何,都给众多街道以警醒。

作为政府派出机关的街道办事处,对于维护辖区和谐稳定、处置小区矛盾纠纷具有不可推卸的责任,不管不问是不作为。同时,依据相关法律法规,小区业主们又具有一定的自治权利。那么,街道在履职过程中,如何才能做到既作为又不越权、既不缺位也不越位?

南京市城市治理委员会公众委员、物业专家库成员王兴宏建议,街道对业主组织尽量指导和协助他们建立自己的规则,监督业主和业主组织按照规则来进行,培养小区业主自我管理的能力。如制定和完善业主大会议事规则、财务管理制度和印章管理制度,明确各自的岗位职责和工作制度。此外,应培育第三方和社会组织,发挥第三方和社会组织的作用,尽量发挥社会力量的作用,多方协同治理。

市物业管理办公室行业监管科科长张汛石说,街道首先要有依法办事的行政意识,提高专业化水平,并提供人财物保障,将物业管理与社区管理融为一体。

三江学院副院长、东南大学物业管理研究所所长黄安永告诉记者,新修订的《江苏省物业管理条例》已明确,街道负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督,无论业委会、业主个人及物业公司都应服从。

黄安永说:“街道在处理有关物业管理矛盾时,首先要学习了解相关法律法规,其次工作程序要规范,再次工作流程应透明。这在修改《江苏省物业管理条例》时已研究讨论过。”

南京日报
记者  梁圣嵩  徐宁